简论商品房买卖合同中的双倍赔偿问题
山东天矩律师事务所 路云
案情简介：
2006年1月5日，原告张三与某房地产开发公司签订商品房买卖合同一份，在签订买卖合同的时候，因为涉案房屋设有抵押权，价格比其他商品房优惠，但该事项并没有对原告做书面说明，在合同中也没有体现。后原告认为，买受的房屋上设有抵押权，是一种欺诈行为，遂向人民法院提起诉讼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项的有关规定，要求解除合同，返还房款及利息，要求双倍赔偿。被告辩称，由于房屋设有抵押，房屋价格相比其他房屋价格要低，签订合同时，抵押事项已告知原告，而且合同约定的办证时间未到，涉案房屋设立的抵押权已经解除，应当继续履行合同，请求判决驳回原告的诉讼请求。本案一审判决被告返还房款并赔偿一倍房款的损失，被告不服，提起上诉，要求二审改判驳回原告的诉讼请求。
本案相关法律规定：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，情形之一的第（二）项为：“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，为更为准确的适用法律，笔者将第二项的情形进一步表述为“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，那么，该条法律规定能否适用本案以及如何适用，在此与大家做一下探讨。
一、该法律规定是商品房买卖合同中关于出卖方承担双倍赔偿责任的惩罚性条款
从本条规定的内容可以看出，出卖人承担赔偿责任的条件是如果具有法定的情形、导致合同无效或者被撤销、解除的，出卖人就要承担已付购房款一倍的赔偿责任。
本案中，原告诉请的理由是：“被告你卖给我的房屋上设有抵押权，没有书面告知我，涉嫌欺诈，那你就应当返还房款，并赔偿我一倍房款的损失”，原告的诉求是否能够成立呢？笔者认为，原告的诉求在适用司法解释规定方面具有片面性，如果仅仅具有法定的情形，而没有产生导致合同无效或者被撤销、解除的后果，仍然不能要求出卖人承担双倍赔偿责任。
本案在表面上具备了出卖人订立商品房买卖合同时，存在所售房屋已经抵押的事实，由于出卖人在订立合同时既没有书面告知，在合同中也没有体现，单凭涉案房屋价格比其它房屋价格低的事实，难以说明买卖合同订立时，已经将抵押事项告知，在一审程序中，被告无法就已经告知抵押事项提供有力证据，一审法院的基本认定是“存在抵押权就应当承担双倍赔偿责任”，并判决被告返还房款并赔偿一倍房款损失，被告不服，提起上诉。笔者在上诉过程中参与了本案的审理，被告上诉以一审判决认定事实不清，适用法律错误为由，要求驳回原告的诉讼请求。笔者认为，一审判决忽略了一个基本事实，那就是本案进入到诉讼程序中后，被告及时解除了房屋上设立的抵押权，并且双方约定的办证时间未到，此时，双方签订的商品房买卖合同仍可以继续履行，被告完全可以按照合同约定的期限为原告办理房产证件，房屋并没有因为设立抵押权导致双方签订的买卖合同无法继续履行，致使合同无效或被解除、撤销，因此，具备法定情形，导致合同无效或被解除、被撤销的法律后果后，才是出卖方承担一倍购房款赔偿责任的前提条件。
二、涉案房屋设有抵押权是否导致合同无效
本案中，双方订立买卖合同时房屋已经抵押，是在抵押权存续期间发生的事项。依据《中华人民共和国担保法担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”之规定，未履行通知及告知义务，转让行为无效，本案中，双方签订买卖合同时，出卖人没有通知抵押权人，并没有告知买受人房屋已经抵押的情况，本案看似买卖行为无效；
为维护市场交易的稳定性，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》对“抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人”的转让行为做出了进一步规定，该司法解释第六十七条明文规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿 如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”，从本条规定中可以看出，在抵押权存续期间，如果抵押人未履行通知及告知义务，转让行为并不必然无效，区分为办理抵押登记与未办理抵押登记两种情况，如果房屋办理了抵押登记，则抵押权人仍可以对所售房屋行驶抵押权，但受让人可以选择清偿债务使抵押权消灭，然后向抵押人（也就是出卖人）追偿，如果受让人不清偿债务，那么抵押人与受让人签订的合同就会因抵押权人行使抵押权而使合同无效，结合本案来讲，则受让人可以要求卖方承担一倍房款的赔偿责任；如果房屋没有办理抵押登记，转让行为有效，由抵押人自行承担赔偿责任。
因此，笔者认为，本案中，原告方仅凭签订买卖合同时，所售房屋上设有抵押权而主张合同无效是不能成立的，房屋上设有抵押权并不必然产生合同无效的法律后果。
三、合同是否具备被撤销的条件
1、关于撤销权的相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》第四十七条“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”；
《中华人民共和国合同法》四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”；
《中华人民共和国合同法》五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”；
《中华人民共和国合同法》七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担”。
总结一下，关于撤销权的行使，大体可以分为以下几种情形：
1）、限制民事行为能力人订立的合同，善意相对人的撤销权；
2）、没有代理权的情形下，善意相对人的撤销权；
3）、重大误解、显失公平、以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，违背真实意思表示，受损害方的撤销权；
4）、债务人放弃到期债权或无偿转让财产，债权人的撤销权。
2、本案中，买方可否行使撤销权？
本案中，在签订商品房买卖时，出卖人将设有抵押权的房屋出卖而没有告知，笔者认为可以界定为是一种欺诈行为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十七条第一款之规定，买受人面临着所购房屋被依法行使抵押权的危险，依据《中华人民共和国合同法》五十四条第二款之规定，一方以欺诈的手段，使对方违背真是意思表示，受损害方有权请求撤销合同。如果买受人依据本条规定，请求法院或仲裁机构撤销合同，则买受人就可以要求出卖人承担双倍房款的赔偿责任。由于原告并没有按照本条法律规定要求撤销合同，因此合同能否被撤销并没有法院审理结果，就该合同能否被撤销的问题，笔者在此做一下理论探讨，笔者认为，由于本案进入到诉讼程序中后，卖方已经解除了涉案房屋的抵押权，从维护交易的稳定性和市场秩序来讲，在卖方解除抵押权之后，卖方可以按照双方签订的买卖合同继续履行，也不宜撤销合同。
四、关于解除合同的相关法律规定
解除合同可以协商解除、约定解除和法定解除。
出卖人出售设有抵押权的房屋而没有告知买受人，在这种情形下，如果协商解除合同，当事人一般不会达成双倍赔偿的协议，出卖人一般也不会在合同中约定这种情形下的解除权，因此，笔者认为，如果买受人想要获得双倍赔偿，那就得看买受人有没有法定解除权，有没有发生可以解除合同的情形：不可抗力、预期违约、迟延履行主要债务、根本性违约、法律规定的其他情形（在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中列举了12种情形下的解除权，在此不再赘述），出卖人出售设有抵押权的房屋有没有导致合同被解除，需要根据案件具体情况来认定。
本案中，在一审过程中，就合同的履行来讲，是完全可以继续履行的，笔者认为一审法院判决解除合同是不当的，由于被告解除了设立在房屋上的抵押权，原告完全能够实现自己的合同目的，解除合同没有法律依据。由于本案最终的处理结果是双方协商解除合同，被告返还房款，原告收取的房屋租金折抵银行利息，双方不再有其他法律纠纷，原告没有获得一倍房款的赔偿。
透过本案可以看出，市场交易诚信是根本，法律是公正的，既维护买方的权益，也维护卖方的权益。如果卖方没有偿债能力，恶意出售设有抵押权的房屋，导致合同无效或被解除、撤销，则卖方承担双倍房款的赔偿责任；如果买方不考虑合同仍可以继续履行的基本前提、仅凭设有抵押权就要求卖方承担双倍房款赔偿责任，也是一种不诚信的表现，法律也不应当支持这样的不正当目的。
以上所述仅为笔者个人观点及看法，如有不当及不到之处，敬请批评指正。
